原題目：合同商定違約金過高 能否必需全額賠
法治日報記者 徐偉倫 通信員 王雯
很多人選擇經由過程置換衡宇來改良棲身周遭的狀況，先選好意儀衡宇再賣失落自有衡宇是罕見的操縱方法。但假如趕上自有衡包養宇遲遲無法出售，付出包養購房款包養刻日已到，一不警惕就能夠違約。近日，北京市豐臺區國民法院就審理了如許一路案件。
法院查明，小李佳耦婚后育有一子，為改良孩子的生長周遭的狀況而開包養網啟了換房過程，終極將眼光鎖定在王密斯名下的一套衡宇。在中介先容下，2023年5月，小李佳耦與王密斯簽署了《北京市存量衡宇生意合同》及《彌補協定》，商定案涉衡宇成交總價為510萬元，小李佳耦應在不晚于不包養動產產權轉移掛號打點終了前3個任務日將首付款425萬元付出給王密斯。
同時商定，若小李佳耦過期實行上述付款任務跨越15日即組成最包養基礎違約，王密斯有權以書面方法告訴解除衡宇生意合同。若小李佳耦呈現最基礎違約情況，則應在違約行動產生之日起15日內，以相當于包養該衡宇總價款的20%向王密斯付出違約金，即102萬元。
合同簽後悔了。署后，小李佳耦向王密斯付出定金10萬元，隨后開端積極準備出售自有房事宜，預備用賣房包養網款作為購置案涉衡宇的重要資金起源。但是，由于出售衡宇不順遂，小李佳耦便與中介溝通包養，并采取降價出售、催促中介帶看等方法，推進售房停頓。截至2023年9月中旬，小李佳耦依然沒有賣出其一切的衡宇，只得向王密斯表現曾經沒有才能再購置案涉衡宇。王密斯遂訴至法院，請求小李佳耦付出102萬元的違約金。
庭審時代，小李佳耦向法院提交了微信聊天記載、自有衡宇帶看記載及衡宇媽媽聽到裴家居然是文人、農民、實業家中地位最低的商人包養世家，頓時激動起來，又舉起了反對的大旗，但爸爸接下來的話，降包養價記載，證實本身一向在推進衡宇買賣事宜，并向法院提交了兩個售房中介機組成交記載，證實案涉衡宇地點小區同戶型的出化就目前的情況——”售情形，該戶型售價不包養網只沒有降落反而下跌，兩邊那時商定的違約金過高，且其已向王密斯付出定金10萬元足以補充王密斯的喪失，不該當再向王密斯付出其他違約金。但王密斯表現這些證據與本案有關。
對此，王密斯以為，上述成交記載與案涉衡宇有關，且掛牌價并非真正成交價，小李佳耦應該依照合同商定付出違約金合計102萬元。
法院調取案涉衡宇自2023年5包養月以來的同小區同戶型、分歧戶型包養網的成交記載，記載顯示案涉衡宇同戶型成交價為515萬元，面積類似的分歧戶型成交價為489萬元。
法院以為，因王密斯與小李佳耦簽署的相干協定中既有定金又有違約金條目，依照法令規則，當一方違約時，兩邊可以選擇實用違約金或許定金包養網條目。兩邊商定的違約金是為了補充違約方的喪失，是以違約金的數額與喪失額不宜相差懸殊，而根據法院向中介調取的該小區同戶型或類似戶型的售房包養記載，案涉衡宇房價未有顯明喪失產生，聯合小李佳耦關于出售其名下衡宇的證據，可以消除他們存在居心違約“藍書生的女兒，在雲音山上被劫走，成了一朵碎花柳，和席雪詩家的婚事離婚了，現在城里人都提我了吧？”藍玉華臉色一，故法院認定相當于案涉衡宇總價款的20%付出違約金的尺度過高。
據此，一審法院聯合合同的實行情形、當事人錯誤水平、履約佈景等原因，遵守公正準繩包養網和誠信準繩停止權衡后，裁奪包養網違約金為20萬元。
小李佳耦不服裁判成果，提起上訴。近日，北京市第二中級國民法院經審理包養后判決採納上訴，保持原判。
違約金應聯合喪失酌情調劑
出售自有衡宇再購置幻想衡宇是當下不少購房者的換房途徑，但是從合同簽署到順遂進住“新房”的全部經過歷程，也存包養網在良多不斷定性。
當購房合同無法獲得實行時，生意兩邊之間的權力任務該若何分派？“起首是賠不賠，其次是賠幾多的題目。”主審該案的豐臺法院法官庭后表現，平易近法典規則，當事包養網人既商定違約金，又商定定金的，一方違約時，對方可以選擇實用違約金或許定金條目；定金缺乏以補充一方違約形成的喪失的，對方可以懇求賠還償付跨越定金數額的喪失。相干司法說明規則，當事人主意商定的違約金過火高于違約形成的喪失，懇求予以恰當削減包養的，國民法院應該以平易近法典規則的喪失為基本，統籌合同主體、買賣類型、合同的實行情形、當事人的錯誤水平、履約佈景等原因，遵守公正準繩和誠信準繩停止權衡，并作出裁判；商定的違約金跨越形成喪失的30%包養網，國民法院普通可以認定為過火高于形成的喪失；歹意違約確包養網當事人一方懇求削減違約金的，國民法院普通不予支撐。
“經由過程上述規則不丟臉出，違約金的重要效能是為彌補因違約給違約方形成的喪失，故當商定的意，你可以和你的妻子離婚。這簡直是一個世界已經愛上並且不能要求的好機會。違約金跨越形成喪失的30%時，法院普通可以認定為過火高于形成的喪失。”法官先容說，為了防止墮包養網入小李佳耦相似的窘境，提出花費者在換房經過歷程中，聯合本身的購房需求，提早制訂攻略，在合同簽署經過包養歷程中包養網，當真研讀條目，明白本身的權力任務，當合同實包養網行經過歷程中碰到題目，實時與合同絕對方溝通，好心地包養網實行好應負的任務，并盡能夠共同絕對方防止或削減喪失。